Resulta usual que clients del nostre despatx tinguin dubtes sobre el tipus impositiu a què tributen certes operacions. Una de les més recurrents fa referències a les obres de rehabilitació i reforma d’immobles.
En primer lloc, cal tenir en compte que en la normativa d’IVA es diferencien dos tipus d’obres: obres de rehabilitació i obres de renovació i reparació.
OBRES DE REHABILITACIÓ
Les obres de rehabilitació podran beneficiar-se del tipus d’IVA reduït de l’10% sempre que compleixin els dos requisits que estableix l’article 20. Un. 22º B de la Llei 37/1992.
- Que més del 50% de l’import de la factura corresponent a les obres es destinin a consolidació, tractament d’elements estructurals, façanes o cobertes.
- Que l’import de la factura excedeixi del 25% del preu d’adquisició de l’immoble, si aquest immoble té una antiguitat de dos anys o inferior en el moment de realització de les obres, o del valor de mercat en el cas que l’antiguitat sigui superior a dos anys.
Aquest últim requisit fa que resulti difícil aplicar el tipus reduït de l’10% en les obres de rehabilitació per la dificultat que suposa complir el segon requisit, ja que la majoria dels immobles en què es realitzen les obres de rehabilitació posseeixen una antiguitat superior a dos anys, el que suposa que es prengui com a referència el valor de mercat de l’immoble i no el seu preu d’adquisició, sent aquest últim, en la majoria dels casos, molt menor.
Si no es compleix amb les dues condicions detallades anteriorment, s’aplicarà el tipus impositiu general de l’21%, com succeiria en obres de rehabilitació de locals comercials o d’edificis d’oficines o en aquelles obres de rehabilitació que es subcontractin.
OBRES DE RENOVACIÓ I REPARACIÓ
Les obres de renovació i reparació tributaran a el tipus reduït de l’10% quan es compleixin els següents requisits:
- Que s’efectuïn en edificis o parts d’aquests destinats a habitatges.
- Que el destinatari sigui una comunitat de propietaris o una persona física que no actuï com a empresari o professional i utilitzi l’habitatge per al seu ús particular.
- Que la construcció o rehabilitació de l’habitatge objecte de les obres acabés fa més de dos anys.
- Que qui realitzi les obres no aporti materials per a la seva execució per un import superior al 40% del total de l’operació, sense incloure l’IVA.
Si no es compleixen tots aquests requisits es gravaria el tipus impositiu general del 21%. Seria el cas, entre altres, de reformes en locals comercials o de reformes promogudes per l’arrendador en habitatges llogats.
Aprofitem el blog per tractar el tipus impositiu a aplicar en les execucions d’obra, tenint la consideració d’execucions d’obra a efectes de l’aplicació del tipus reduït del 10% d’IVA, entre d’altres:
- Instal·lació de fontaneria, calefacció, electricitat, etc., així com la instal·lació de mobles de cuina i bany, incloses les bancades o taulells dels mateixos de qualsevol material, i armaris encastats.
- Subministrament de béns objecte d’instal·lació i muntatge, com ara portes, finestres, ascensors, sanitaris, calefacció, aire condicionat, equips de seguretat, etc. És a dir, lliurament de béns + instal·lació.
No obstant això, no es consideren execucions d’obra les operacions de manteniment d’instal·lacions en qualsevol de les modalitats contractuals sota les que es realitzen, així com les operacions de manteniment periòdic d’ascensors, serralleria, calderes i sistemes de calefacció, neteja, vídeo porters, instal·lacions de TV, bombes de grups de pressió d’aigua, plaques solars, portes de garatge, piscines, jardins, grups d’incendis, extintors, canonades de desguàs, desinfeccions, i de canals de teulades en edifici, tot i que es produeixi la substitució o reparació dels materials en mal estat o avariats.
Tenint en compte això, les execucions d’obres tributaran a el tipus reduït del 10% quan es compleixin les següents condicions:
- que les execucions d’obra de renovació i reparació es realitzin en edificis o parts dels mateixos, destinats a habitatges.
- que el destinatari sigui persona física, no actuï com a empresari o professional i utilitzi l’habitatge al fet que es refereixen les obres per al seu ús particular. A més, també es comprendran en aquest nombre les citades execucions d’obra quan el seu destinatari sigui una comunitat de propietaris.
- que la construcció o rehabilitació de l’habitatge a què es refereixen les obres hagi conclòs a l’almenys dos anys abans de l’inici d’aquestes últimes.
- que la persona que realitzi les obres no aporti materials per a la seva execució o, en el cas que els aporti, el seu cost no excedeixi del 40 per 100 de la base imposable de l’operació.
De no complir aquestes condicions, s’aplicarà el tipus impositiu general del 21%, com ha de succeir en obres de rehabilitació i reforma de locals comercials o d’edificis d’oficines. Hi ha algunes petites excepcions on pot aplicar-se el tipus reduït del 10% com les residències d’avis -que tenen el tractament d’habitatges-, però de manera general en les reformes de locals i oficines s’ha d’aplicar el tipus general del 21%.
Assessoria a Barcelona
SAGARRA I MONTALVO GESTIÓ BCN
