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El tipo de retención para rendimientos de capital inmobiliario para 2017 es del 19% y aprovechamos la consulta de un cliente de nuestro despacho, para tratar la fiscalidad de los gastos repercutidos al arrendamiento.
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La Ley 37/1992 de 28 de diciembre en su artículo 78 VER , que regula como se debe establecer la base imponible del impuesto, determina que la del arrendamiento debe incluir los conceptos facturados en relación con el mismo y por tanto, los de carácter accesorio a la operación principal. Esto incluye suministros y tributos como el IBI y otras tasas municipales, siempre que el propietario incluya tales gastos en la factura y haya actuado en nombre propio en la realización de tales gastos, aunque traslade el importe de los mismos a su cliente.
La Dirección General de tributos, en sus Resoluciones de 7 de febrero de 1986 (BOE de 11 de febrero), 13 de marzo de 1986 (BOE de 20 de marzo) y 2 junio de 1986 (BOE de 13 de junio) establece lo siguiente: “Se incluyen en el concepto de contraprestación, no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier otro crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma”.
Existen muchas consultas vinculantes al respecto, enlazamos una de la DGT (V2290/2006) VER en la misma determina que tanto la luz como el agua son un coste del propietario- ya que las facturas son emitidas a su nombre-, y que repercute a los inquilinos, no pudiendo ser consideradas las cantidades como suplidos y debiendo formar parte de la base imponible del alquiler.
Así, gastos de obras, suministros, cuotas de comunidad de propietarios e impuestos como el IBI y basuras que se repercuten al inquilino y habiendo sido soportadas por el propietario del inmueble, formarán parte de la base imponible del IVA y se les deberá repercutir el tipo impositivo correspondiente.
El arrendador puede trasladar el gasto real correspondiente a dichos servicios, excluido, en su caso, el Impuesto sobre el Valor Añadido que grava los mismos, ya que podrá normalmente deducírselo. Es decir, únicamente debería incluir en la base imponible del Impuesto el importe que es efectivamente gasto para él mismo o dicho de otra forma, el importe neto (sin IVA) correspondiente a los citados gastos.
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Respecto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la base de retención, queda definida como “ la cuantía total”, y concretamente, en materia de arrendamientos, el artículo 100 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que regula sobre a qué cantidades debe aplicarse las retenciones de los arrendamientos, determina que la retención a aplicar será el porcentaje en vigor sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el IVA.
La consulta del DGT V1866/2008 VER concluye que la retención sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento no opera solamente sobre el concepto renta, sino también sobre todos los gastos que el arrendador repercuta al arrendamiento, como ocurre en este caso concreto con los consumos de luz y agua, así como los gastos generales repercutidos.
Así, se debe practicar retención también sobre los gastos que se repercutan al arrendatario en concepto de IBI, basuras, obras y suministros.
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No deberá practicarse retención o ingreso a cuenta en los siguientes supuestos:
- Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados.
- Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales.
- Cuando el arrendador acredite frente al arrendatario el cumplimiento de la obligación de tributar por alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, y no resulte cuota cero o bien, por algún otro epígrafe que faculte para la actividad del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, cuando aplicando el valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no resulte cuota cero.
- Cuando los rendimientos deriven de los contratos de arrendamiento financiero a que se refiere el apartado 1 de la disposición adicional séptima de la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito.
- Cuando las rentas se obtengan por las entidades totalmente exentas a que se refiere el artículo 9.1 de la Ley del Impuesto sobre el Impuesto de Sociedades.
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