Resulta usual que clientes de nuestro despacho tengan dudas sobre el tipo impositivo al que tributan ciertas operaciones. Una de las más recurrentes hace referencias a las obras de rehabilitación y reforma de inmuebles.

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En primer lugar, hay que tener en cuenta que en la normativa de IVA se diferencian dos tipos de obras: obras de rehabilitación y obras de renovación y reparación.

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OBRAS DE REHABILITACIÓN

Las obras de rehabilitación podrán beneficiarse del tipo de IVA reducido del 10% siempre y cuando cumplan los dos requisitos establecidos en el artículo 20. Uno. 22º B de la Ley 37/1992.

  • Que más del 50 % del importe de la factura correspondiente a las obras se destinen a consolidación, tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas.
  • Que el importe de la factura exceda del 25% del precio de adquisición del inmueble, si dicho inmueble tiene una antigüedad de dos años o inferior en el momento de realización de las obras, o del valor de mercado en el caso de que la antigüedad sea superior a dos años.

Este último requisito hace que resulte difícil aplicar el tipo reducido del 10% en las obras de rehabilitación por la dificultad que supone cumplir el segundo requisito, ya que la mayoría de los inmuebles en los que se realizan las obras de rehabilitación poseen una antigüedad superior a dos años, lo que supone que se tome como referencia el valor de mercado del inmueble y no su precio de adquisición, siendo este último, en la mayoría de los casos, mucho menor.

De no cumplirse con las dos condiciones detalladas anteriormente, se aplicará el tipo impositivo general del 21%, como sucedería en obras de rehabilitación de locales comerciales o de edificios de oficinas o en aquellas obras de rehabilitación que se subcontraten.

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OBRAS DE RENOVACIÓN Y REPARACIÓN

Las obras de renovación y reparación tributarán al tipo reducido del 10% cuando se cumplan los siguientes requisitos:

  • Que se efectúen en edificios o partes de estos destinados a viviendas.
  • Que el destinatario sea una comunidad de propietarios o una persona física que no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda para su uso particular.
  • Que la construcción o rehabilitación de la vivienda objeto de las obras terminara hace más de dos años.
  • Que quien realice las obras no aporte materiales para su ejecución por un importe superior al 40% del total de la operación, sin incluir el IVA.

Si no se cumplen todos estos requisitos se gravaría al tipo impositivo general del 21%. Sería el caso, entre otros, de reformas en locales comerciales o de reformas promovidas por el arrendador en viviendas alquiladas.

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Aprovechamos el blog para tratar el tipo impositivo a aplicar en las ejecuciones de obra, teniendo la consideración de ejecuciones de obra a efectos de la aplicación del tipo reducido del 10% de IVA, entre otras:

  • Instalación de fontanería, calefacción, electricidad, etc., así como la instalación de muebles de cocina y baño, incluidas las bancadas o encimeras de los mismos de cualquier material, y armarios empotrados.
  • Suministro de bienes objeto de instalación y montaje, tales como puertas, ventanas, ascensores, sanitarios, calefacción, aire acondicionado, equipos de seguridad, etc. Es decir, entrega de bienes + instalación.

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Sin embargo, no se consideran ejecuciones de obra las operaciones de mantenimiento de instalaciones en cualquiera de las modalidades contractuales bajo las que se realicen, así como las operaciones de mantenimiento periódico de ascensores, cerrajería, calderas y sistemas de calefacción, limpieza, vídeo porteros, instalaciones de TV, bombas de grupos de presión de agua, placas solares, puertas de garaje, piscinas, jardines, grupos de incendios, extintores, tuberías de desagüe, desinfecciones, y de canales de tejados en edificio, aun cuando se produzca la sustitución o reparación de los materiales en mal estado o averiados.

Teniendo esto en cuenta, las ejecuciones de obras tributarán al tipo reducido del 10% cuando se cumplan las siguientes condiciones:

  • que las ejecuciones de obra de renovación y reparación se realicen en edificios o partes de los mismos, destinados a viviendas:
  • que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular. Además, también se comprenderán en este número las citadas ejecuciones de obra cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios.
  • que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.
  • que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por 100 de la base imponible de la operación.

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De no cumplirse estas condiciones, se aplicará el tipo impositivo general del 21%, como debe suceder en obras de rehabilitación y reforma de locales comerciales o de edificios de oficinas. Hay algunas pequeñas excepciones donde puede aplicarse el tipo reducido del 10% como las residencias de ancianos -que tienen el tratamiento de viviendas-, pero de manera general en las reformas de locales y oficinas debe aplicarse el tipo general del 21%.

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